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澳大利亚房价下跌可能会结束,但不要指望再次大繁荣

www.lylwpqzx.com2019-07-26


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  据ABC新闻报道,东海岸房地产市场的低迷已经结束。悉尼和墨尔本的房地产市场的状况有所改善。6月份这些城市的房价已经稳定,尽管仍处于低位,但拍卖清盘率进一步上升。”

  澳大利亚房价下跌结束

  东海岸房地产市场的低迷已经结束......至少目前如此。不止我这么说。最近几周,名副其实的预测团队都认为房价已经到了最低点。它们包括房地产分析公司SQM Research,Domain和CoreLogic,AMP Capital首席经济学家Shane Oliver(他是第一个提出大衰退的人之一)BIS Oxford Economics,ANZ,甚至储备银行。

  澳大利亚央行董事会成员在上次会议上指出,“自上次会议以来,悉尼和墨尔本的房地产市场的状况有所改善。6月份这些城市的房价已经稳定,尽管仍处于低位,但拍卖清盘率进一步上升。”

  

  住宅占澳大利亚家庭财富的57%。

  储备银行官员显然认为,除非国际事件冲击澳大利亚经济或金融体系的,目前的经济衰退已经过去。澳新银行(为澳大利亚房地产市场提供资金的四大资金之一)同意这一观点。该银行的经济学家费利西蒂埃米特和阿德莱德蒂姆布雷尔本周写道:“政策宽松和相关的乐观情绪似乎有助于推动拍卖清算率大幅提升。”

  根据CoreLogic数据,经季节性调整的月度房价变动图表说明了这一情况:“经过两年的下跌后,房价目前显示稳定。”

  近几个月悉尼和墨尔本的房价下跌幅度大有减缓。

  实际上,悉尼和墨尔本最近的月度价格上涨0.1%和0.2%,而悉尼的情况是近两年来的首次增长,一些人一致认为悉尼今年晚些时候会出现更大涨幅。

  SQM路易斯克里斯托弗在5月底写道:“我们的观点是,由于信心预期会增强,需求增加导致住宅价格上涨可能从下半年开始实现。”而且不只是专家,现在越来越多的消费者都认为房价即将上升。而价格往往随着人们的预期走。以下是价格预期和真实房价的走势

  

  图片显示房价一般跟随消费者的预期走,19年后期人们预计会房价出现反弹。

  克里斯托弗先生将他的预测变化归因于三个与政策的因素,而大多数其他分析师赞同其观点

  首先是联盟的选举胜利,这使得工党可能会改变负债和减少资本利得税,至少在未来几年内这种情况是永久性的。

  第二个是(当时预计,现在已经实施)削减储备银行的现金储备率,使其和贷款利率保持在历史最低水平,这种情况肯定会保持很长一段时间。两位储备银行经济研究人员Trent Saunders和Peter Tulip最近发表的一篇论文表示(不代表银行的官方观点):利率已经非常低,预期的长期实际贷款利率下降将推动房屋价格未来上涨28%。如果预计利率仅在短期内降低,这些影响将大大减少。

  但是,澳大利亚人肯定预期利率长期降低,因为全球金融危机爆发后的十年中,其他许多发达国家的利率变为零,有的甚至为负。我们也刚刚目睹两个月内两次降息,利率已经创下三年内历史新低,而且距离最近一次加息以来已经接近9年,并表明储备银行还需要多年来提高利率。

  住房市场的最后一个推动因素是银行机构决定取消7%的贷款可行性监管,这意味着借款人可以利用较低的利率来获得更多的贷款。

  

  贷款金额会多多少? 根据RateCity,年收入为$110,000的家庭可以多贷款$6万。

  瑞银估计,对于其他收入来说,取消最低限额可能会使最高借贷总额增加14%,由于更严格的收入和费用评估预计实际影响会小得多。而这一分析甚至没有考虑政府的现金储备计划,这项政策可能会让额外数以千计的首次购房者在存款低至5%的情况下进入住房市场。

  价格上涨多少?

  由于所有这些因素都有利于提高房价,您可能会认为东海岸将迎来另一次房价大繁荣。但专家的都认为事实并非如此。BIS牛津经济学指出,从现在到2022年悉尼的价格仅会上涨6%,但价格仍然比之前的峰值低13%。预计墨尔本不会有太多差异,房价增长7%,价格比三年前的峰值低10%。澳新银行观点类似,预计目前价格降至最低水平,今年仅小幅上涨,明年全国增幅约为3%,墨尔本将比悉尼增幅更大。

  

  澳新银行预测,明年除达尔文外,其他所有省会城市的价格都将上涨。

  Emmett女士和Timbrell女士指出“虽然前景肯定看起来更积极,但我们希望价格不要大幅上升。一段时间以来我们一直认为信贷紧缩是疲软的主要驱动力,虽然现在利润率有所放松,但家庭支出衡量标准(HEM)发生了变化,同时全面的信贷报告的引入将抵消一些降息的影响。”

  此外,仍有大量新房供应即将投入市场,特别是悉尼的租房空置率已经达到15年来的最高点。

  

  澳大利亚东部沿海大城市公寓供过于求引人担忧。

  “这一切都表明价格复苏可能相当温和。”除了更可靠的房屋贷款,更多的住房供给,还有特别是收入增长缓慢,悉尼和墨尔本不会有以前规模大繁荣/泡沫。

  你有运势么?

  房价的另一次爆发只会加剧澳大利亚房地产市场的风险,给整个经济带来阴影。

  最大的风险是债务堆积以支付更高的房价。澳新银行表示“虽然低利率通常使房屋贷款还款可以承受,但高额家庭债务容易影响房主的生活。高负债的影响将加剧失业率上升。最明显的风险是抵押贷款违约率上升,这将导致更多的房屋被迫销售,从而导致房价再次下跌。

  三位澳大利亚央行经济学家的研究表示(不一定反映该行的官方观点):即使资产价格上涨,高负债水平也会影响消费者支出。

  

  澳大利亚家庭由于在创纪录的债务负担而削减开支。

  关于对消费的长期“财富效应”有这种说法。当人们的资产价值上涨时,他们会花费更多。当他们的净资产下降时,家庭花费更少。

  现在看来我们必须注意“债务效应”。如果家庭的债务水平较高,他们往往会减少开支,澳大利亚的家庭债务水平从未高于目前的水平。疲弱的消费支出已经对零售利润构成压力,并导致该行业的人员失业。澳大利亚央行表示,即使新一轮房价上涨,更多的债务将使这种情况变得更糟。

  然后是建筑行业,澳新银行预测住宅建筑将下降15%。建筑雇佣了超过一百万澳大利亚人,因此很多工人可能在其他地方寻找工作,他们可能无法维持现有的房屋贷款。

  

  东海岸的大规模国家运输基础设施项目旨在吸收这些工人,并确保失业率不会上升。但不知道最终能否运作起来。这些项目受国际发展影响,如:美中贸易和技术战争,中国经济放缓,海外降息和全球货币战争,与伊朗的潜在冲突影响全球石油供应,英国退欧和欧洲未知的未来。这些负面冲击可能导致失业率上升。

我有运势么?

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